房地产开发企业如何进行税收筹划？

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自从营改增后，房地产企业由缴纳营业税改变为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了比较大变化，比营业税复杂很多，税收筹划的空间也相应扩大。企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税收筹划的新思路，新方法。

　　在说这个新方法之前，小编先来纠正一下五大错误的做法，大家千万不要去犯。

一、收未收房款，冲抵应付未付费用

　　有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

二、隐瞒临时出租房产收入

　　有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。

三、收到预售房产款记入其他应付款

　　有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

四、以合作建房之名掩盖房产开发之实

　　有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

五、费用冲抵收入或购房款

　　有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

　　上述5种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。所以我们要坚决抵制，那既然如此的话，有没有什么其他办法可以达到节税的目的，又不犯法呢?当然有了，请继续往下看。

一、充分利用国家税收政策

(1)内部工程回避工程结算

　　现行税法规定:单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。

(2)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费

　　工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率;否则，适用服务业5%的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。

(3)增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。

二、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

　　通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房与出租商品房、管理费用和等4个方面:

(1)营业费用筹划

　　作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足15%的情况。针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15%的子公司承担。

(2)财务费用筹划

　　如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。

(3)开发商品房与出租商品房筹划

　　有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。

(4)管理费用筹划

　　企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。

三、通过周密项目投资筹划进行税收筹划

　　企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优方案进行投资。

四、其他的筹划方法

(1)合理分解租金收入

　　房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳营业税和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。

(2)变房地产销售业务为代建行为

　　变房地产销售业务为代建行为，房地产开发公司直接向客户收取代建费，其收取的代建费只需要缴纳营业税，若有盈余，再缴纳企业所得税。如果不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。但是，代建行为有一些必备条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等;另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，同时只向委托单位收取代建费，开取服务业发票。

(3)变房屋出租为承包业务

　　变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。

(4)在建项目整体转让的纳税筹划

　　在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。

(5)分解商品房销售价格

　　房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以少承担以上3项税收。

2021房地产行业投融资与并购重组税务问题及案例分析高研班

成都  7月22-23日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

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课程背景

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      房地产企业的税务经理往往关注房地产企业的税收，却忽略了股东的税收。房地产企业常常因股权变更需要对净资产进行评估，房地产企业的自然人股东存在经济性重复征税等问题一直困扰着企业。 

      为此，需要系统掌握：房地产企业集团相关产业的组织架构及房地产项目公司的股权结构如何设计？企业通过并购重组方式获得的土地需要注意哪些税收问题？房地产企业合作开发资产分割如何操作？房地产企业股权转让双方有哪些税收义务及法律责任？房地产企业融资渠道、融资方式对税收有哪些影响？员工跟投项目公司应注意哪些问题？房地产企业清算注销应注意哪些问题？等等。 

      本公司将于7月22日-23日在成都举办《房地产行业投融资与并购重组税务问题及案例分析》特邀知名税务专家高金平教授作主题演讲。诚邀您参加！

02

特邀专家

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高金平教授：国家税务总局税务干部学院教授，兼任上海交通大学税务研究所所长，中国社科院研究生院学术导师，国内多家知名商学院EMBA课程教授，在知名学术期刊发表论文百余篇，精熟税法，业界誉称“中国税法活辞典”。专著：《企业所得税法与企业会计准则差异分析》《特殊行业与特定业务的税务与会计》《资产重组的会计与税务问题》《国内税法与税收协定的衔接》《税收疑难案例分析》 等20余部。

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课程收益

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1、掌握房地产企业投融资、分立合并、股权转让、并购重组、注销等税收政策； 

2、大幅度提升资产重组涉税管理水平，让您成为资产重组方案设计的专业能手； 

3、获得最权威、最实用的企业重组税收处理优化方案； 

4、零距离与重组顶级专家交流，圆满解决您的每一个实务困惑。

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授课提纲

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一、企业集团组织架构与项目公司股权结构设计

1、集团组织架构设计 

2、股权架构设计税收问题与案例分析 

⑴ 投资方式 

⑵ 持股方式 

⑶ 出资方式 

⑷ 组织形式 

⑸ 投资主体 

⑹ 注册地点 

⑺ 处置方式 

⑻ 要素整合

二、资产重组方案设计税收问题与案例分析

1、资产重组工具诠释 

2、资产重组方案设计 

3、资产重组方案评估

三、股权转让税收问题与案例分析

1、主体税负比较 

⑴ 居民企业、居民个人 

⑵ 非居民企业、非居民个人 

⑶ 合伙企业、个人独资企业、个体工商户 

2、直接转让与间接转让税负比较 

3、代持股收益及代持股归位税收问题 

4、股权转让合同交易对价条款规范问题

四、合伙企业投资收益税收问题与案例分析

1、股息所得 

2、股权转让所得 

3、嵌套架构税收问题

五、公司合并税收问题与案例分析 

1、增值税政策与税务处理 

2、企业所得税及个人所得税政策与税务处理 

3、土地增值税政策与税务处理 

六、公司分立税收问题与案例分析 

1、增值税政策与税务处理 

2、企业所得税及个人所得税政策与税务处理 

3、土地增值税政策与税务处理 

七、债务重组税收问题与案例分析 

1、债务重组的一般性税务处理 

2、债务重组的特殊性税务处理 

八、以增资或收购方式并购房地产项目公司的税收问题与案例分析 

1、增资与收购的利弊分析 

2、并购税收尽调操作要点 

3、换股方式并购的税收问题 

4、股权并购税收扣缴问题 

九、资本公积及留存收益送转股税收问题与案例分析 

1、留存收益增资的企业所得税及个人所得税问题 

2、资本公积转增资本的个人所得税问题 

十、减资与公司回购税收问题与案例分析 

1、撤减资的股东税收问题 

2、撤减资的企业税收问题 

十一、股权并购对赌条款税收问题与案例 

1、股权并购涉及或有对价的常见情形 

2、或有对价的会计与税务问题 

3、股权并购对赌条款操作要点 

十二、跨境股权交易税收问题与方案设计 

1、境外直接转让境内的所得税问题 

2、境外转让境外间接转让境内的所得税问题 

3、境内转让境外的所得税问题 

十三、融资与资金管控税收问题与案例分析 

1、融资方式与融资渠道的融资成本和融资风险分析 

2、融资方式对增值税的影响分析 

3、融资方式对企业所得税、土地增值税影响分析 

4、明股实债融资方式的税务处理 

十四、股权激励税务问题与案例分析 

1、非上市公司股权激励的税务问题 

2、上市公司股权激励的税收问题 

⑴ 股票期权（股权期权） 

⑵ 股权奖励

⑶ 限制性股票 

⑷ 股票增值权 

⑸ 项目跟投 

十五、股改上市税收问题与案例分析 

1、股份制改造过程中的税收问题 

2、实际控制人股权架构的设计 

十六、限售股转让税收问题与案例分析 

1、限售股转让增值税问题 

2、限售股转让的个人所得税问题 

十七、新三板股东税收问题与案例分析 

1、股息红利差别化税收待遇问题 

2、原始股转让与非原始股转让税收待遇问题 

十八、委托代持股收益及代持股归位税收问题与案例分析 

1、代持股股息所得纳税义务及支付问题 

2、代持股转让纳税义务及支付问题 

3、代持股归位的纳税义务问题  

十九、境外注册中资控股企业税收问题与案例分析 

1、境外注册中资控股企业纳税义务问题 

2、境外注册中资控股企业的认定及应用 

二十、非居民企业间接转让境内股权税收问题与案例分析 

1、合理商业目的的认定要素 

2、安全港规则 

3、次安全港规则 

4、负面清单 

二一、受控外国企业税收问题与案例分析 

1、受控外国企业反避税规则的主要内容 

2、受控外国企业避税风险的防范策略 

二二、非居民纳税人享受税收协定待遇问题与案例分析 

1、非居民企业来源于境内所得的一般协定待遇 

2、非居民企业纳税人享受税收协定待遇管理办法 

二三、破产重整与清算注销税收问题与案例分析 

1、破产清算与破产重整的区别与联系 

2、债务重组收益的税收问题 

3、清算企业的税收问题 

4、清算企业的股东税收问题

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培训时间

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2021年7月21日至23日（21日全天报到，22–23日两天课程）

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培训地点

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四 川◇成 都（学员报名后，会前一周发送详细参会确认函）

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报名及缴费

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人民币4800元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司账  号：07191001 0302 0001 683开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

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报名咨询

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电话：[phone] 佟军老师13681007031（同微信）

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